Oui, acheter un terrain et faire construire, acheter une propriété au bord d'une plage bordée de cocotiers, votre rêve peut devenir réalité.
Mais attention que le rêve ne se transforme pas en cauchemar.
Le temps de la retraite approche (pour les Français, peut-être en s’éloignant un peu compte tenu des dernières mesures que nos ‘’chers’’ dirigeants ont mis en place concernant l’âge de départ).
Mais attention que le rêve ne se transforme pas en cauchemar.
Le temps de la retraite approche (pour les Français, peut-être en s’éloignant un peu compte tenu des dernières mesures que nos ‘’chers’’ dirigeants ont mis en place concernant l’âge de départ).
Vous connaissez les Philippines et vous envisagez de vous installer dans ce pays pour couler une retraite heureuse sous le soleil.
Les coûts de construction sont ridiculement bas, pas de normes contraignantes et vous envisagez de faire construire la maison de vos rêves, en front de mer ou à la montagne. Oui … mais … attention !
Les coûts de construction sont ridiculement bas, pas de normes contraignantes et vous envisagez de faire construire la maison de vos rêves, en front de mer ou à la montagne. Oui … mais … attention !
Je mets ces mots en gros, gras et en majuscules de façon à bien informer les personnes qui désirent ou qui peuvent être tentées d’acheter un terrain aux Philippines.
La constitution des Philippines INTERDIT à un NON philippin d’être propriétaire d’une portion du territoire national.
C’est clair, net, précis et définitif. Vous êtes un étranger, vous ne pouvez pas être propriétaire d’un terrain aux Philippines.
Essayons maintenant de voir ce que nous pouvons légalement faire. Il y a quelques possibilités, assez limitées et plus ou moins contraignantes.
La première solution consiste à créer une société de droit philippin qui sera propriétaire du terrain. Une telle société doit-être détenue à 60% par un ou des actionnaires de nationalité philippine et vous pouvez détenir les 40% restant.
Une telle société est autorisée à acheter et à vendre du terrain sur le territoire national. Elle peut également agir en tant qu’intermédiaire dans des transactions immobilières. Sauf à être marié avec une personne de nationalité philippine, vous n’avez pas réellement résolu votre problème. Formalité, ce type de société doit recevoir l’agrément du BOI, le Board Of Investment, procédure qui prend généralement de 60 à 90 jours.
Une telle société est autorisée à acheter et à vendre du terrain sur le territoire national. Elle peut également agir en tant qu’intermédiaire dans des transactions immobilières. Sauf à être marié avec une personne de nationalité philippine, vous n’avez pas réellement résolu votre problème. Formalité, ce type de société doit recevoir l’agrément du BOI, le Board Of Investment, procédure qui prend généralement de 60 à 90 jours.
Vous avez également la possibilité de louer un terrain pour cinquante ans avec l’éventualité d’augmenter la durée du bail de vingt-cinq ans.
C’est une solution très souvent adoptée par une société étrangère qui investit aux Philippines. Pas vraiment l’idéal.
C’est une solution très souvent adoptée par une société étrangère qui investit aux Philippines. Pas vraiment l’idéal.
Une option est d’acheter un ou plusieurs appartements dans ce que nous appelons ici un ‘’condominium’’ ou condo.
A la condition que 60% de l’ensemble immobilier (immeuble ou immeubles) soient détenus par des citoyens philippins, les 40% qui restent peuvent être achetés par des étrangers et ce, sous leur propre nom. Il est également possible d’acquérir une maison avec terrain si l’ensemble est couvert par un titre de condominium (RA 4726).
Il y a également la possibilité de faire appel à un ''Trustee''. Pour cela vous pouvez me poser des questions, ou faire appel à votre avocat qui vous donnera toutes les informations utiles.
A la condition que 60% de l’ensemble immobilier (immeuble ou immeubles) soient détenus par des citoyens philippins, les 40% qui restent peuvent être achetés par des étrangers et ce, sous leur propre nom. Il est également possible d’acquérir une maison avec terrain si l’ensemble est couvert par un titre de condominium (RA 4726).
Il y a également la possibilité de faire appel à un ''Trustee''. Pour cela vous pouvez me poser des questions, ou faire appel à votre avocat qui vous donnera toutes les informations utiles.
La majorité des retraités étrangers qui vivent ici sont mariés à une Filipina. Ils choisissent, le plus souvent, de faire construire sur un terrain qu’ils ont acheté à la famille de la ‘’Asawa’’.
Cela évite un certain nombre de problèmes dont celui très fréquent du faux titre de propriété ou de l’absence de ce dernier. On estime qu’environ 50% des titres de propriété sont des faux ou entachés d’erreurs, ce qui les rendent sans valeur.
Sans parler des taxes sur les propriétés, qui dans de très nombreux cas non pas été payées, parfois depuis des dizaines d’années et c’est le nouveau propriétaire qui devra s’en acquitter !
Vous êtes veuf ou divorcé, épousez une Pinay, mais attention, prenez votre temps. Il y a de très nombreuses locations disponibles sur l’ensemble du territoire (valable également pour les Pinays), cela revient moins cher que de faire construire et de plus, vous pouvez bouger, changer d’endroit, quand bon vous semble.
Une fois que vous serez acclimaté, il sera temps de choisir un endroit où faire construire.
Si vous êtes marié avec une Filipina qui a la double nationalité, l’achat de terrain pour une résidence est limité à 1.000 M2 et à un hectare pour une ferme ou une terre agricole.
Votre épouse philippine décède ; selon la loi des Philippines vous héritez et si elle était propriétaire de terrains, vous devenez officiellement le nouveau propriétaire, peu importe votre nationalité.
Il en est de même pour le ou les enfants du couple qui, sans regard de la nationalité, héritent des parents.
Il en est de même pour le ou les enfants du couple qui, sans regard de la nationalité, héritent des parents.
Avant d’acheter. Acheteur, plus particulièrement pour ceux dont c’est le premier achat, ne faites jamais une proposition pour la propriété que vous avez en vue, avant vérification par votre avocat ou votre conseil, des informations concernant la propriété et le vendeur.
Dans l’éventualité ou vous avez été amené à faire une proposition, hors de la présence de votre conseil, surtout ne signez jamais un papier ou un document et ne versez sous aucun prétexte le moindre argent. Invoquez que ne comprenant pas bien les lois du pays et que vous avez besoin de l’assistance de votre avocat.
Une fois que votre avocat vous a donné le feu vert, surtout vérifiez bien que les noms inscrits sur les documents sont correctement orthographiés.
Il y a de très nombreuses erreurs sur les documents officiels et il est difficile, voir impossible de faire des modifications ultérieurement.
Si vous vous appelez Dupont avec un t et que le document indique Dupond avec un d, vous pourrez faire ‘’Tintin’’ sur votre titre.
Il y a de très nombreuses erreurs sur les documents officiels et il est difficile, voir impossible de faire des modifications ultérieurement.
Si vous vous appelez Dupont avec un t et que le document indique Dupond avec un d, vous pourrez faire ‘’Tintin’’ sur votre titre.
Généralement vous aurez à verser 10 % de la transaction. Ce montant est stipulé dans le contrat préliminaire qui indiquera également une date à laquelle vous aurez à payer le solde ainsi que les taxes et signer le contrat final. Les actes seront alors enregistrés dans le registre des actes, rendant ainsi la transaction parfaite.
En tant qu’acheteur vous aurez à payer les taxes et frais divers. A savoir, 0,5% pour la taxe de transfert, 0,25% de taxe d’enregistrement, 1,5% pour les documents et timbres fiscaux. En pourcentage du montant de la transaction ou du montant estimé par l’administration si ce montant en est plus élevé.
Si vous revendez votre propriété, vous aurez à payer toutes les taxes impayées de la propriété, l’agent si vous passez par un agent et 6% du prix de la vente de la propriété (capital gain).
Dans la majorité des cas les frais d’agence sont de l’ordre de 5% du montant de la transaction. Si vous achetez ou faites construire dans les 18 mois qui suivent la vente, vous êtes exonéré des 6% de capital gain.
Mon conseil si vous êtes marié à une ''Pinay''.
Si vous achetez une propriété, demandez à votre attorney de faire apparaitre les noms des deux conjoints sur le titre de propriété, ceci en se référant au contrat de mariage.
Les Philippines ont de plus en plus tendance à reconnaître le droit du conjoint étranger.
Auparavant, en cas de divorce, l'époux étranger perdait tout.
Il semblerait qu'il soit maintenant possible pour l'époux étranger de récupérer 40 % de la valeur de la propriété en cas de divorce. Mais je ne suis pas certain que tous les attorneys locaux appliquent cette règle.
N'oubliez pas qu'aux Philippines il y a la Loi, les lois, l'interprétation des lois et l'application des lois.
Dans la majorité des cas les frais d’agence sont de l’ordre de 5% du montant de la transaction. Si vous achetez ou faites construire dans les 18 mois qui suivent la vente, vous êtes exonéré des 6% de capital gain.
Mon conseil si vous êtes marié à une ''Pinay''.
Si vous achetez une propriété, demandez à votre attorney de faire apparaitre les noms des deux conjoints sur le titre de propriété, ceci en se référant au contrat de mariage.
Les Philippines ont de plus en plus tendance à reconnaître le droit du conjoint étranger.
Auparavant, en cas de divorce, l'époux étranger perdait tout.
Il semblerait qu'il soit maintenant possible pour l'époux étranger de récupérer 40 % de la valeur de la propriété en cas de divorce. Mais je ne suis pas certain que tous les attorneys locaux appliquent cette règle.
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Pour plus d’informations, contactez-moi par e-mail ou laissez un commentaire sur ce blog.
Expériences, avis, critiques et commentaires, comme d'habitude sont les bienvenus.
Vous trouverez plus d’information sur la page ‘’Livres’’
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En langue anglaise :www.frenchlivinginthephilippines.blogspot.com
Mon petit livre “101 façons de Générer des Revenus aux Philippines, pour y vivre’’ est maintenant disponible.
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